亡くなった方の不動産を調べるには？所有不動産記録証明制度の使い方

ご家族が亡くなった後、「実家以外にも土地があると聞いたが場所が分からない」「固定資産税の書類が見当たらない」「遠方の山林や共有地が残っていないか確認したい」と迷うことがあります。

2026年2月2日に始まった所有不動産記録証明制度を利用すると、特定の方が所有権の登記名義人として記録されている土地・建物を、登記官が全国の登記記録から検索し、一覧にした証明書の交付を受けられます。ただし、検索条件と登記記録が一いたしない不動産や未登記建物などは把握できないことがあるため、納税通知書や権利証などの確認も必要です。

結論｜全国の登記記録を一覧で確認できますが、検索条件の準備が重要です

法務省によると、所有不動産記録証明制度は、亡くなった方など特定の人が所有権の登記名義人となっている不動産を一覧化し、相続人が相続登記の対象を把握しやすくする制度です。

相続人が進めるときは、次の順で整理します。

1. 納税通知書、権利証、登記識別情報、売買契約書などを探す
2. 故人の現在と過去の氏名・住所を戸籍や住民票の除票などで確認する
3. 自分が相続人であることを示す戸籍または法定相続情報一覧図などを用意する
4. 法務局へ所有不動産記録証明書を請求する
5. 証明書に記載された不動産を個別の登記記録や市町村資料で確認する
6. 相続する不動産について相続登記を進める

証明書を取得しただけでは、不動産の名義変更は終わりません。所有不動産の調査と相続登記を別の手続きとして管理してください。

所有不動産記録証明制度で分かること

これまで不動産の登記記録は土地・建物ごとに作成されていたため、故人が全国のどこに不動産を所有していたか分からなければ、登記記録を漏れなく探すことが困難でした。

所有不動産記録証明制度では、請求書に記載した氏名・住所などの検索条件を基に、所有権の登記名義人として一致する不動産が検索されます。土地と建物が別々に登記されている場合や、複数の市町村に不動産がある場合も、全国の登記記録を対象に確認できます。

対象となるのは、所有権の登記名義人として記録されている不動産です。故人が利用していたという理由だけで、借地、借家、家族名義の土地まで一覧に載るわけではありません。

固定資産税の通知先や相続人代表者の届出は別の手続きです。亡くなった方名義の固定資産税も併せて確認してください。

請求できる人と請求方法

法務省の案内では、登記名義人本人のほか、その方の相続人その他の一般承継人が請求できます。相続人から依頼を受けた代理人が手続きを行う場合は、委任状などが必要です。

請求方法は、法務局の窓口へ書面を提出する方法、郵送する方法、申請用総合ソフトを使ってオンラインで請求する方法があります。所有不動産記録証明書は全国の法務局へ請求できますが、書面、郵送、オンラインでは準備物や交付方法が異なります。

オンライン請求には電子署名などの準備が必要です。パソコン操作や添付情報に不安がある場合は、先に法務局へ請求方法を確認してください。証明書の交付までにかかる日数も、請求先へ問い合わせます。

相続人が用意する書類

必要書類は、請求する人、代理人の有無、検索する氏名・住所によって変わります。相続人が請求する場合は、主に次の資料を確認します。

• 請求書
• 請求人の本人確認書類または印鑑証明書
• 故人と請求人の相続関係が分かる戸籍関係書類
• 法定相続情報一覧図の写しを利用する場合はその書類
• 故人の過去の氏名や住所を検索するときは、それらが分かる戸籍、住民票の除票、戸籍の附票など
• 代理人が請求するときは委任状と指定された添付書類

法定相続情報番号、戸籍電子証明書提供用識別符号、除籍電子証明書提供用識別符号を利用できる場合は、書類の提出に代えられるものがあります。

原本提出と返却の扱いには細かな条件があります。自己判断でコピーだけを送らず、法務省の最新の記載例と請求先の案内を確認してください。戸籍の準備は故人の戸籍謄本の集め方で整理しています。

過去の住所と氏名も検索条件に含めます

この制度で特に重要なのが検索条件です。登記記録に残っている氏名・住所と、請求書に記載した氏名・住所が一いたしなければ、実際には故人名義の不動産があっても検索結果へ反映されないことがあります。

転居、住居表示の変更、婚姻や離婚などによる改姓がある場合は、次の資料をたどります。

• 戸籍の附票
• 住民票の除票
• 除籍謄本、改製原戸籍
• 古い権利証、登記済証、登記識別情報通知
• 固定資産税の納税通知書、課税明細書
• 売買契約書、贈与契約書、相続関係書類

住所の表記が旧住所のままになっている可能性も考え、分かる範囲で過去の氏名・住所を整理します。検索条件を増やすと手数料にも影響するため、どの条件を指定するかを法務局へ確認すると安心です。

手数料は検索条件ごとに計算されます

2026年8月24日に確認した法務省の案内では、1つの検索条件につき1通当たり、書面請求は1,600円、オンラインで郵送交付を受ける場合は1,500円、オンラインで窓口交付を受ける場合は1,470円です。

例えば、現在の住所だけでなく過去の住所も別の検索条件として指定すると、検索条件の数に応じて手数料が増えます。請求通数も計算に影響します。

手数料や納付方法は変更される可能性があります。請求前に法務省の公式ページと請求先の法務局で最新情報を確認してください。

証明書に載らない可能性がある不動産

所有不動産記録証明書は便利ですが、次のような場合は証明書だけで全てを把握できないことがあります。

• 登記記録の氏名・住所と検索条件が一いたしていない
• 所有権の登記がされていない建物である
• 故人ではなく家族や法人など別名義である
• 表題部だけがあり、所有権保存登記がされていない
• 相続後も前の所有者名義のままになっている
• 借地権、借家権など、所有権の登記名義とは別の権利である

「該当なし」の証明書が出ても、故人に不動産が絶対にないと断定はできません。納税通知書、名寄帳、権利証、通帳の固定資産税引き落とし、親族から聞いていた土地なども照合してください。

市町村の固定資産課税台帳や名寄帳は、その市町村内の課税資料を確認するものです。全国の登記記録を検索する所有不動産記録証明書とは範囲と目的が異なります。

証明書を取得した後に行うこと

証明書へ記載された不動産は、所在地、地番、家屋番号などを確認し、必要に応じて登記事項証明書を取得します。共有名義、抵当権、古い相続、未登記建物などがある場合は、司法書士や土地家屋調査士へ相談してください。

相続登記は、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する義務があります。所有不動産記録証明書の請求中でも期限が自動的に延びるわけではありません。遺産分割が期限内にまとまらない場合の相続人申告登記を含め、法務局または司法書士へ早めに確認します。

相続登記の期限と必要書類は、不動産の相続登記は3年以内でご案内しています。

新宮市周辺の確認先

新宮市、那智勝浦町、太地町の不動産登記については、和歌山地方法務局新宮支局が地域の確認先です。紀宝町の不動産登記は、津地方法務局熊野支局の管轄です。

ただし、所有不動産記録証明書そのものは全国の法務局へ請求できます。窓口へ行く前に、必要書類、検索条件、手数料、予約の要否、受付時間を公式ページまたは電話で確認してください。

葬儀後の手続きを一度に整理したい場合は、死亡後の手続き一覧もご活用ください。

よくある質問

所有不動産記録証明書を取れば相続登記も終わりますか？

終わりません。証明書は、登記名義人となっている不動産を調べるための資料です。相続する不動産について、別途相続登記を申請します。

全国の不動産を検索できますか？

全国の登記記録が対象です。ただし、指定した氏名・住所などの検索条件と登記記録が一いたしない不動産や、所有権の登記がない不動産は把握できないことがあります。

故人の過去の住所が分からない場合はどうしますか？

戸籍の附票、住民票の除票、古い権利証、納税通知書などを確認します。どの資料が必要かは法務局へ相談してください。

証明書に何も載っていなければ不動産はないと考えてよいですか？

断定はできません。検索条件の不一致、未登記建物、別名義などの可能性があるため、市町村の課税資料や手元の契約書類も照合してください。

まとめ

所有不動産記録証明制度は、亡くなった方が所有権の登記名義人となっている不動産を全国の登記記録から一覧化し、相続人が登記漏れを防ぐための制度です。請求前に、故人の現在と過去の氏名・住所、相続関係を示す書類、手元の不動産資料を整理してください。

証明書は相続登記そのものではなく、検索条件と登記記録が一いたしない不動産や未登記建物が載らないこともあります。取得後は個別の登記記録と市町村資料を確認し、相続登記の期限に間に合うよう法務局や司法書士へ相談します。

中本葬祭では、葬儀後に必要となる書類や手続きの整理についてもご案内しています。何から確認すればよいか迷う場合は、資料請求・お問い合わせからご相談ください。

出典

確認日：2026年8月24日

• 法務省「所有不動産記録証明制度について」
• https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00740.html
• 法務省「所有不動産記録証明制度（令和8年2月2日施行）」
• https://www.moj.go.jp/content/001369525.pdf
• 和歌山地方法務局「新宮支局」
• https://houmukyoku.moj.go.jp/wakayama/table/shikyokutou/all/singuu.html
• 津地方法務局「三重県内の法務局」
• https://houmukyoku.moj.go.jp/tsu/content/001256869.pdf